7월1일부터 스트레스 DSR 3단계가 시행!
스트레스 DSR 도입취지는 소비자의 미래금리위험까지 고려하게 되는만큼 "상환능력 범위내 대출관행"이 정착될것으로 기대되어 시행되었음.
● 스트레스 DSR (Stress Debt Service Ratio, 총부채원리금 상환비율) 이란?
변동금리형·혼합형·주기형 대출을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리가 더오를수 있으니 그 상황까지 감안하여 DSR 산정시 일정수준의 가산금리를 부과하여 미리 상환능력을 점검하겠다는 취지임
※ DSR : 차주가 보유한 모든 대출(부동산담보대출, 마이너스통장(한도액기준), 자동차 할부금, 카드론 등) 의 연간 원리금 상환액을 연간소득으로 나눈 비율이며, 은행권 40%, 비은행대출 50% 이내임
예시) 연소득 5,000만원, 연간 원리금상환금액 2,000만원, DSR 40%
※ 실제 대출금리에는 미부과!
●1단계 vs 2단계 vs 3단계 스트레스 DSR, 차이점
구분(시행시기) | 1단계(‘24.2월) | 2단계(‘24.9월) | 3단계(‘25.7.1일) |
적용대상 | 은행권 | 주담대 | 주담대+신용대출 | 주담대+신용+기타대출 |
2금융권 | - | 주담대 |
스트레스(ST) 금리 | 0.38% | 0.75%(은행수도권주담대 1.20%) | 1.50% (지방주담대는 0.75%만 가산) |
출처:금융위원회
※ 지방 주담대가 최근 가계부채 증가세에 미치는 영향 등을 고려하여 지방 주담대에 대해서는 3단계 스트레스 금리 적용을 잠정(6개월) 유예→ 3단계 적용 여부는 25년말에 추후 검토
* 기타대출 : 비주택(토지·상가) 담보대출, 기타담보대출, 장기카드대출 등
요약하자면, 단계가 올라갈수록 적용되는 대출의 범위가 넓어지고, 스트레스 금리가 DSR 계산에 더 큰 비중으로 반영되어 대출 한도가 더 많이 줄어들게 됩니다.
●혼합형‧주기형 주담대의 스트레스 금리 적용비율을 상향 조정
구 분 | 변동형 | [고정금리 기간or 금리변동주기]/만기 비중 |
5년미만 | 30%미만 | 30~50% | 50~70% | 70% 이상 |
예:30년만기 | 30년변동 | 5년미만 고정 5년미만 주기형 | 5년~9년 고정 5년~9년 주기형 | 9년~15년 고정 9년~15년 주기형 | 15년~21년 고정 15년~21년 주기형 | 21년이상 고정 21년이;상 주기형 |
혼합형 | ST금리 ×100% | ST금리 × 100% | ST금리 × 60% → 80% | ST금리 × 40% → 60% | ST금리 × 20% → 40% | ST금리 미적용 |
주기형 | ST금리 × 30% → 40% | ST금리 × 20%→ 30% | ST금리 × 10% → 20% |
출처:금융위원회
※ 지방 주담대는 혼합형․주기형 주담대에 대한 스트레스 금리 적용비율도 2단계를 적용
➀변동형은 ‘스트레스 금리’를 그대로(100%) 적용,
➁혼합형·주기형은 스트레스 금리의 ‘고정금리기간 or 금리변동주기]/만기 비중‘별로 차등적용
➂순수고정형은 스트레스 금리 미적용
●은행권 차주 대출한도 영향 분석
- 30년 만기, 원리금균등상환, 대출금리 4.2% 가정
- 차주별 상황 등에 따라 구체적인 한도는 변동 가능하며, 대출가능 금액이 클수록 감소폭이 커짐!
소득 1억원 기준 수도권 아파트 구매시
금리유형에 따라 2단계 대비 18~33백만원(약 3~5%) 감소
지역 | 금리유형 | 차주별 대출한도 |
<미적용> | <2단계> | <3단계(2단계比 한도감소)> |
수도권 | 변동형* | 6.8억원 | 5.9억원 | 5.7억원(△19백만원, 약△3%) |
혼합형(5년)* | 6.3억원 | 5.9억원(△33백만원, 약△5%) |
주기형(5년)* | 6.5억원 | 6.4억원(△18백만원, 약△3%) |
지방 | 적용 유예 (0.75%) | 변동형 | 6.2억원 | 6.2억원(변동없음) |
혼합형 | 6.5억원 | 6.5억원(변동없음) |
주기형 | 6.6억원 | 6.6억원(변동없음) |
출처:금융위원회
소득 5천만원 기준 수도권 아파트 구매시
금리유형에 따라 2단계 대비 9~17백만원(약 3~5%) 감소
지역 | 금리유형 | 차주별 대출한도 |
<미적용> | <2단계> | <3단계(2단계比 한도감소)> |
수도권 | 변동형* | 3.4억원 | 2.97억원 | 2.87억원(△10백만원, 약△3%) |
혼합형(5년)* | 3.13억원 | 2.97억원(△17백만원, 약△5%) |
주기형(5년)* | 3.27억원 | 3.18억원(△ 9백만원, 약△3%) |
지방 | 적용 유예 (0.75%) | 변동형 | 3.12억원 | 3.12억원(변동없음) |
혼합형 | 3.23억원 | 3.23억원(변동없음) |
주기형 | 3.32억원 | 3.32억원(변동없음) |
출처:금융위원회
● 스트레스 DSR 3단계 제외 대출 (또는 완화 적용 대상)
1. 정책대출 (서민형 정책금융 상품) : 보금자리론, 디딤돌대출, 신생아 특례 대출 등
2. 중도금대출 및 이주비대출
3. 전세자금대출
4. 보험계약대출
5. 만기 5년 이상의 순수 고정금리 대출
6. 기존 대출 중 2025년 6월 30일까지 특정 요건을 충족하는 경우 2단계 스트레스 DSR 적용
2025년 6월 30일까지 입주자모집공고가 시행된 아파트의 집단대출 / 2025년 6월 30일까지 부동산 매매계약이 체결된 일반 주택담보대출
●스트레스 DSR 3단계 시행에 따른 아파트담보대출 한도 변화 대처방법
스트레스 DSR 3단계 시행은 가계부채 관리를 위한 금융당국의 의지이므로, 대출을 계획하고 있다면 미리 철저하게 준비하고 본인의 상황에 맞는 최적의 대출 전략을 세우는 것이 필요합니다.
1. 대출 계획 조기 수립 및 신청: 7월 시행 전에 대출을 받을 계획이라면, 현재 조건을 기준으로 대출 한도를 확인하고 필요 시 미리 대출 신청을 고려
2. 고정금리 대출 고려: 변동금리 대출에 비해 스트레스 DSR 적용 비율이 낮거나 적용되지 않으므로 고정금리 대출을 고려해 볼 수 있음.
3. 소득 증빙 강화: 대출 한도는 기본적으로 소득을 기반으로 산정되므로, 소득을 최대한 많이 인정받는 것이 중요하며, 배우자 소득 합산 방식도 활용도 고려(주의:배우자 명의의 모든 금융 부채 또한 합산됨)
4. 부채 구조 조정: 고금리 부채(신용대출, 카드론, 현금서비스)를 우선 상환하거나, 대출 조건을 재조정하여 부담을 줄이는 방법을 고려
5. 상환 기간 조정: 대출 상환 기간을 길게 가져갈수록 DSR 비율이 낮아져 대출 한도를 늘릴 수 있음.
6. 금융 전문가 상담: 대출상담사 등 금융전문가의 조언을 받아 재정 점검, 상환 계획 수립 등을 통해 최적의 대출 전략을 수립
7월1일부터 스트레스 DSR 3단계가 시행!
스트레스 DSR 도입취지는 소비자의 미래금리위험까지 고려하게 되는만큼 "상환능력 범위내 대출관행"이 정착될것으로 기대되어 시행되었음.
● 스트레스 DSR (Stress Debt Service Ratio, 총부채원리금 상환비율) 이란?
변동금리형·혼합형·주기형 대출을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리가 더오를수 있으니 그 상황까지 감안하여 DSR 산정시 일정수준의 가산금리를 부과하여 미리 상환능력을 점검하겠다는 취지임
※ DSR : 차주가 보유한 모든 대출(부동산담보대출, 마이너스통장(한도액기준), 자동차 할부금, 카드론 등) 의 연간 원리금 상환액을 연간소득으로 나눈 비율이며, 은행권 40%, 비은행대출 50% 이내임
예시) 연소득 5,000만원, 연간 원리금상환금액 2,000만원, DSR 40%
※ 실제 대출금리에는 미부과!
●1단계 vs 2단계 vs 3단계 스트레스 DSR, 차이점
구분(시행시기)
1단계(‘24.2월)
2단계(‘24.9월)
3단계(‘25.7.1일)
적용대상
은행권
주담대
주담대+신용대출
주담대+신용+기타대출
2금융권
-
주담대
스트레스(ST) 금리
0.38%
0.75%(은행수도권주담대 1.20%)
1.50%
(지방주담대는 0.75%만 가산)
출처:금융위원회
※ 지방 주담대가 최근 가계부채 증가세에 미치는 영향 등을 고려하여 지방 주담대에 대해서는 3단계 스트레스 금리 적용을 잠정(6개월) 유예→ 3단계 적용 여부는 25년말에 추후 검토
* 기타대출 : 비주택(토지·상가) 담보대출, 기타담보대출, 장기카드대출 등
요약하자면, 단계가 올라갈수록 적용되는 대출의 범위가 넓어지고, 스트레스 금리가 DSR 계산에 더 큰 비중으로 반영되어 대출 한도가 더 많이 줄어들게 됩니다.
●혼합형‧주기형 주담대의 스트레스 금리 적용비율을 상향 조정
구 분
변동형
[고정금리 기간or 금리변동주기]/만기 비중
5년미만
30%미만
30~50%
50~70%
70% 이상
예:30년만기
30년변동
5년미만 고정
5년미만 주기형
5년~9년 고정
5년~9년 주기형
9년~15년 고정
9년~15년 주기형
15년~21년 고정
15년~21년 주기형
21년이상 고정
21년이;상 주기형
혼합형
ST금리
×100%
ST금리
× 100%
ST금리
× 60%
→ 80%
ST금리
× 40%
→ 60%
ST금리
× 20%
→ 40%
ST금리
미적용
주기형
ST금리
× 30%
→ 40%
ST금리
× 20%→ 30%
ST금리
× 10%
→ 20%
출처:금융위원회
※ 지방 주담대는 혼합형․주기형 주담대에 대한 스트레스 금리 적용비율도 2단계를 적용
➀변동형은 ‘스트레스 금리’를 그대로(100%) 적용,
➁혼합형·주기형은 스트레스 금리의 ‘고정금리기간 or 금리변동주기]/만기 비중‘별로 차등적용
➂순수고정형은 스트레스 금리 미적용
●은행권 차주 대출한도 영향 분석
- 30년 만기, 원리금균등상환, 대출금리 4.2% 가정
- 차주별 상황 등에 따라 구체적인 한도는 변동 가능하며, 대출가능 금액이 클수록 감소폭이 커짐!
소득 1억원 기준 수도권 아파트 구매시
금리유형에 따라 2단계 대비 18~33백만원(약 3~5%) 감소
지역
금리유형
차주별 대출한도
<미적용>
<2단계>
<3단계(2단계比 한도감소)>
수도권
변동형*
6.8억원
5.9억원
5.7억원(△19백만원, 약△3%)
혼합형(5년)*
6.3억원
5.9억원(△33백만원, 약△5%)
주기형(5년)*
6.5억원
6.4억원(△18백만원, 약△3%)
지방
적용
유예
(0.75%)
변동형
6.2억원
6.2억원(변동없음)
혼합형
6.5억원
6.5억원(변동없음)
주기형
6.6억원
6.6억원(변동없음)
출처:금융위원회
소득 5천만원 기준 수도권 아파트 구매시
금리유형에 따라 2단계 대비 9~17백만원(약 3~5%) 감소
지역
금리유형
차주별 대출한도
<미적용>
<2단계>
<3단계(2단계比 한도감소)>
수도권
변동형*
3.4억원
2.97억원
2.87억원(△10백만원, 약△3%)
혼합형(5년)*
3.13억원
2.97억원(△17백만원, 약△5%)
주기형(5년)*
3.27억원
3.18억원(△ 9백만원, 약△3%)
지방
적용
유예
(0.75%)
변동형
3.12억원
3.12억원(변동없음)
혼합형
3.23억원
3.23억원(변동없음)
주기형
3.32억원
3.32억원(변동없음)
출처:금융위원회
● 스트레스 DSR 3단계 제외 대출 (또는 완화 적용 대상)
1. 정책대출 (서민형 정책금융 상품) : 보금자리론, 디딤돌대출, 신생아 특례 대출 등
2. 중도금대출 및 이주비대출
3. 전세자금대출
4. 보험계약대출
5. 만기 5년 이상의 순수 고정금리 대출
6. 기존 대출 중 2025년 6월 30일까지 특정 요건을 충족하는 경우 2단계 스트레스 DSR 적용
2025년 6월 30일까지 입주자모집공고가 시행된 아파트의 집단대출 / 2025년 6월 30일까지 부동산 매매계약이 체결된 일반 주택담보대출
●스트레스 DSR 3단계 시행에 따른 아파트담보대출 한도 변화 대처방법
스트레스 DSR 3단계 시행은 가계부채 관리를 위한 금융당국의 의지이므로, 대출을 계획하고 있다면 미리 철저하게 준비하고 본인의 상황에 맞는 최적의 대출 전략을 세우는 것이 필요합니다.
1. 대출 계획 조기 수립 및 신청: 7월 시행 전에 대출을 받을 계획이라면, 현재 조건을 기준으로 대출 한도를 확인하고 필요 시 미리 대출 신청을 고려
2. 고정금리 대출 고려: 변동금리 대출에 비해 스트레스 DSR 적용 비율이 낮거나 적용되지 않으므로 고정금리 대출을 고려해 볼 수 있음.
3. 소득 증빙 강화: 대출 한도는 기본적으로 소득을 기반으로 산정되므로, 소득을 최대한 많이 인정받는 것이 중요하며, 배우자 소득 합산 방식도 활용도 고려(주의:배우자 명의의 모든 금융 부채 또한 합산됨)
4. 부채 구조 조정: 고금리 부채(신용대출, 카드론, 현금서비스)를 우선 상환하거나, 대출 조건을 재조정하여 부담을 줄이는 방법을 고려
5. 상환 기간 조정: 대출 상환 기간을 길게 가져갈수록 DSR 비율이 낮아져 대출 한도를 늘릴 수 있음.
6. 금융 전문가 상담: 대출상담사 등 금융전문가의 조언을 받아 재정 점검, 상환 계획 수립 등을 통해 최적의 대출 전략을 수립